El reto de regular el alquiler vacacional

San_AgustinEl pasado 23 de septiembre el Gobierno actual ha obtenido la autorización del Parlamento de Canarias para “paralizar” el decreto que regula el alquiler vacacional (AV), dejar sin aplicación las medidas que ya se hubieren tomado y proceder a su revisión. Bajo “paralización” se entiende detener el acto jurídico, de manera que se paralicen sus efectos. Según la Consejería de Turismo, ello se materializará en una anulación del decreto.

Esta paralización se debe a un requerimiento de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) de eliminar de la regulación “las restricciones a la libre competencia”. De momento, esta nueva situación no contenta a nadie: ni a la patronal tinerfeña, que avisa del peligro de que “sin normativa todo el mundo haga lo que le dé la gana” (DLP, 22.09), ni a la Asociación del alquiler vacacional (ASCAV) por devolverles por tiempo indeterminado a la ilegalidad, considerando que sería mejor proceder a la corrección del decreto recogiendo las advertencias de la CNMC sin suspenderlo (DLP, 27.09).
Veamos qué cuestiona la CNMC:

Los obstáculos a la libre competencia, según la CNMC

El decreto 113/2015 prohíbe al alquiler vacacional en suelo turístico.

Antes que nada, hay que recordar que el texto paralizado (decreto 113/2015) prohíbe el AV en suelo turístico (art.3.2), a la vez que regula para la vivienda vacacional disposiciones como: cumplir con las normas sectoriales, tales como las de seguridad (art.4), llevar una placa-distintivo (art.6), disponer de un teléfono de emergencia de 8-20:00 horas (art.7.4), remitir a la Policía la información sobre las personas alojadas (art. 8.2), cumplir con dimensiones mínimas, como los m2 útiles, según el decreto 117/2006 (art.9), cumplir con requisitos de equipamientos mínimos (relacionados en el art.10), no haber sido prohibido dicho uso por los estatutos de la Comunidad de propietarios (art.12.2) y tener a disposición del cliente hojas de reclamaciones (art.16). Además, prohíbe la cesión por estancias o habitaciones (art.12.1).

Si la CNMC sólo hubiese reprobado la exclusión de las viviendas situadas en suelos turísticos, podría haber sido lógico anular únicamente el art.3.2, pero al identificar otros “numerosos obstáculos al desarrollo de una competencia efectiva en el mercado” como, por ejemplo, los requisitos en cuanto a las dimensiones y equipamiento de las viviendas (que considera “una carga innecesaria para los operadores”) o la prohibición del alquiler por habitaciones, que considera “contrario al derecho del empresario de organizar su actividad”, estamos, por tanto, aquí ante una “enmienda total” del texto, algo imposible de “parchear” con arreglos puntuales, lo que obliga a su anulación y un nuevo replanteamiento.

¿Regular el alquiler vacacional?

Últimamente ya apenas se escuchan voces exigiendo la prohibición del AV. Todos abogan por regularlo, pero de forma que no perjudique al sector turístico, si bien se detecta una cierta desconfianza en que la Administración pueda legislar adecuadamente y sea capaz de controlar lo legislado, para lo cual hay motivos suficientes, pues en los últimos 15 años la Administración siempre ha dado la impresión de no tener un objetivo turístico coherente a largo plazo.

1156756199-520x245Buena prueba de ello la tenemos en el reciente conflicto sobre el uso residencial en suelo turístico: mientras se pretende erradicar el uso residencial de las zonas turísticas (a través del decreto 85/2015 que lo prohíbe), por otro lado también se prohíbe el alquiler vacacional en zonas turísticas, que precisamente sería la herramienta más importante para “desresidencializar” la zona turística a través de los mecanismos naturales de la economía de mercado, ya que legalizándolo subirían los precios inmobiliarios y de alquileres, lo que tendría como efecto un desplazamiento gradual de residentes de la zona turística a las zonas residenciales, simplemente por el efecto de los precios y no por los pretendidos “concursos de sustitución” del decretazo de Mayo.

¿Cómo reconstruir el fallido decreto paralizado?

En primer lugar sería necesario diferenciar bien los ámbitos de regulación, cuyos principales pilares podrían ser los estándares cualitativos, la normativa complementaria y la equidad en el tratamiento impositivo:

1) Estándares cualitativos

16416_178926Podríamos incluir en este ámbito los requisitos de equipamientos y dimensiones mínimos de una vivienda de uso turístico, regulados en los artículos 9 y 10 del decreto paralizado. Resulta sorprendente que el CNMC haya cuestionado estos dos artículos (ver arriba), pues los criterios son más ‘permisivos’ que los aplicados en las normativas para las camas turísticas regladas: en cuanto a los equipamientos mínimos, para la vivienda AV el decreto paralizado exige aprox. una tercera parte de lo que el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento (decreto 142/2010) le exige a la unidad de alojamiento turístico; en cuanto a los requisitos de dimensiones, el decreto paralizado remite al reglamento de las condiciones de habitabilidad de las viviendas en general, el cual le pide a la vivienda menos metros cuadrados (25m2) que la normativa turística le exige a un apartamento de 3* (39m2). (Ambos en base a 2 personas)

Con ello vemos que el decreto 113/2015 podría contener una desproporcionalidad reguladora a favor de la vivienda AV, habiendo sido clasificados por el CNMC, sin embargo, sus requisitos como “una carga innecesaria para los operadores”. Si miramos con detalle el artículo 10 del decreto vemos que exige al operador poner toallas, sábanas, iluminación, utensilios de cocina, un espejo y secador en el baño y poco más, lo cual equivaldría a estar “la vivienda dotada de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato”, tal como regulan genéricamente las dotaciones de la vivienda AV en otras Comunidades Autónomas (art. 67.2 del decreto 159/2012 de Cataluña), es decir, algo que no debería suponer una “carga” para el propietario.

Por tanto, en la revisión del decreto podría ser conveniente repetir, como mínimo, los mismos requisitos de equipamiento y dimensiones que ya contiene el decreto paralizado.

2) Normativa complementaria

Este ámbito se refiere a toda la normativa aplicable para adecuar la vivienda AV a un uso turístico y que ya viene recogida en su mayor parte en el decreto paralizado: teléfono de emergencia, placa distintivo, aplicación de normativa sectorial (p.ej. seguridad contraincendios), fichas policiales de clientes alojados, obligación de tener hojas oficiales de reclamaciones,… En este contexto, sería necesario que en la revisión del decreto se especifique adicionalmente la obligación de disponer de un seguro de responsabilidad civil.

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Comparativo nacional que muestra la disparidad de la normativa vigente sobre el alquiler vacacional en España (Fuente: “Alojamiento turístico en viviendas de alquiler: impactos y retos asociados”, Exceltur, junio 2015)

Evidentemente, la cuestión más delicada es la legalización del AV en suelo turístico, especialmente el caso de la competencia entre una vivienda AV y una cama turística dentro de un mismo complejo, la cual, sin embargo, no tiene por qué sufrir una distorsión, siempre que la explotación reparta entre los comuneros los gastos generales y los demás ámbitos regulados (especialmente el tratamiento impositivo) sean definidos de forma equitativa.

3) Equidad en el tratamiento impositivo

En primer lugar, y con el fin de equilibrar las condiciones con la cama turística y aplicar una imposición que repercuta en el mantenimiento de las infraestructuras públicas, se podría considerar la aplicación del IGIC turístico para esta actividad. Además, podría ser necesario evaluar si la vía de imposición actual a través de la declaración individual del IRPF como “arrendamiento” es la vía adecuada, o por lo contrario existen otras fórmulas tributarias más adecuadas y mediante las cuales todos los operadores tributen localmente (ahora mismo el propietario extranjero-no-residente declara los arrendamientos en su país de residencia).

Conclusiones

Después de la paralización del decreto de alquiler vacacional y la movilización ciudadana en contra de la amenaza de “expropiación” del reciente Reglamento que prohíbe residir en suelo turístico (ambos decretos aprobados por un Gobierno en funciones), ahora Canarias se enfrenta a otro intento de regular el alquiler vacacional. El nuevo decreto regulador que nazca de esta revisión debe sentar las bases claras y equitativas para la convivencia entre la explotación turística y el alquiler vacacional en suelo turístico, de manera que ambos puedan competir en igualdad de condiciones sin distorsionar el sector.

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Artículos y noticias relacionadas:
“La asociación del alquiler vacacional rechaza que los devuelvan a la ilegalidad”, en laprovincia.es, 27.09.2015.
“CC y PSOE pondrán freno a la oferta de alquiler vacacional en una nueva norma”, en laopinion.es, 24.09.2015.
“Los empresarios alertan del peligro de dar vía libre al alquiler vacacional”, en laprovincia.es, 22.09.2015.
“Competencia tumba la norma canaria del alquiler vacacional”, en Canarias7, 19.09.2015.
“Alquiler vacacional, ma non troppo”, en maspalomasahora.com, 23.09.2015.
“CC y PSOE quieren regular el alquiler vacacional existente, pero no promover más oferta”, en maspalomasahora.com, 23.09.2015.
“El Parlamento de Canarias solicita la paralización del decreto de alquiler vacacional”, en laprovincia.es, 23.09.2015.
“Raleb Rifai: Los países deben regular la economía compartida sin matarla”, en hosteltur.com, 17.09.2015.

Estudios relacionados:
“Alojamiento turístico en viviendas de alquiler: impactos y retos asociados”, encargado por Exceltur, 25 de junio 2015.

Post relacionado en este blog:

A_E_HOTEL_PLAYA_P_I“Residir en suelo turístico”, septiembre 2015.

El Plan General de Ordenación (PGOU) de San Bartolomé, al aplicar la Ley de Renovación y Modernización Turística, prohíbe el uso residencial en suelo turístico y ha creado un absurdo legislativo del mismo calibre que el reciente culebrón del Oasis. En varios posts anteriores clasifiqué la Ley de Renovación Turística (2013) como: a) contradictoria (se contradice con otras leyes vigentes), b) ajena a la realidad de mercado (parece redactada desde un despacho en el planeta Marte),…

Alquiler-vacacional-llave-debajo-del-felpudo“¿Alquiler vacacional en suelo turístico?”, septiembre 2014.

…Todo ello hace del alquiler vacacional una de las cuestiones más complejas de regular turísticamente y muestra como, una vez más, los legisladores pocas veces anticipan con antelación problemas importantes de este tipo, teniendo que intervenir siempre cuando la situación ya ha explotado o ya tiene difícil solución, con el agravante de que estamos ante un problema que amenaza con distorsionar significativamente el sector.


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