Las dificultades de la rehabilitación alojativa

Esta semana se celebró en Expomeloneras, por iniciativa del  Consorcio de Maspalomas, el 1º Salón de la Renovación. La jornada ha sido todo un éxito en cuanto a la asistencia de profesionales del sector turístico, rebasando las expectativas del Consorcio. El primer día hubo una asistencia de más de 700 personas, lo que muestra una gran sensibilización del sector por la rehabilitación. Además, la jornada fue bien organizada en cuanto a contenidos de las exposiciones/ponencias (desde casos concretos de éxito de complejos que han rehabilitado hasta evoluciones en los perfiles de la demanda) y en cuanto a presencia de empresas que ofrecen servicios relacionados con la renovación, con más de 70 empresas con stand propio.

Cabe destacar en especial los casos de éxito tras una rehabilitación con los que se comenzó la jornada. La selección de los establecimientos y la organización de dicha exposición fue coordinada por la ULPGC, con cuatro casos que han renovado con éxito sus instalaciones, todos ellos en núcleos diferentes: uno en San Agustín, el segundo en Playa del Inglés, el tercero en Maspalomas y el cuarto en Puerto Rico. Las exposiciones pusieron de manifiesto las principales dificultades con las que se encuentra el empresario:

1) Acuerdo/consenso: La segmentación en comunidades de numerosos propietarios en muchas ocasiones dificulta un consenso con respecto al plan de rehabilitación
2) Financiación: La capacidad de financiación de una comunidad de propietarios suele ser muy limitada, especialmente si se abordan proyectos de aumentos de categoría o de reconversión de un complejo extrahotelero a hotelero.
3) Viabilidad comercial: Para que una empresa lleve a cabo un proyecto es necesario que vea un horizonte de rentabilidad. Tiene que prever una demanda para el complejo renovado, así como un plazo prudente de amortización de la inversión.

Hacer coincidir los tres aspectos evidentemente no es fácil, pero en los casos comentados superaron las dificultades, incluso la mayoría de ellos ha aumentado su categoría y su precio medio. Llamaban la atención los siguientes puntos que tuvieron en común los cuatro casos:

1) Todos ellos tuvieron que enfrentarse a importantes dificultades durante el proceso de renovación. Una dificultad en común que presentaron todos fue la lentitud de la administración, que les supuso en ocasiones importantes retrasos en la ejecución de su proyecto. Un dato anecdótico en este contexto fue el hecho de que uno de los establecimientos, que se encontraba a espera de unos trámites administrativos, vio de pronto acelerada la gestión burocrática a partir del momento en que el arquitecto de la administración se puso de baja.
2) Para ninguno de ellos supuso un aliciente la batería de incentivos teóricos que propone la Ley de Medida Urgentes, ninguno se acogió a ella. De hecho, de todas las reformas que se han ejecutado en la isla de Gran Canaria en los últimos años ni una sola se acogió a dicha ley. El incentivo real fue la perspectiva de negocio, el volver a ser competitivo para el segmento al que se dirige su oferta, o a nuevos segmentos de mercado, en el caso de cambios en el nuevo producto o aumento de categoría alojativa. La promesa teórica del aumento de camas no es un incentivo real para el empresario. La jornada mostró que sus problemas son otros que el aumento de las camas; es más, uno de los cuatro casos de éxito incluso redujo a la mitad sus unidades alojativas (convirtiendo dos apartamentos en uno), igual que ha hecho recientemente un conocido hotel en el mismo centro de la Playa del Inglés.
3) Otro aspecto en común de los cuatro casos de éxito es que todos ellos se comercializan con un 100% de explotación turística. Posiblemente con ello se haya solapado una problemática de la rehabilitación: la combinación entre explotación turística y uso residencial en un mismo establecimiento.

Pero, en definitiva, todos ellos han rehabilitado con éxito y han consolidado su negocio en un precio medio superior, lo que demuestra que renovar puede valer la pena. De las conclusiones de la mesa de expertos del final de la 1ª jornada se podrían destacar las siguientes:

1) Se detectó una preocupación de los asistentes hoteleros y extrahoteleros por las cuestiones legales de la rehabilitación, por lo que para próximas ediciones del Salón de la Renovación se propuso dotar las jornadas de “más abogados que arquitectos”.
2) Otro experto de la mesa mostró un punto de vista opuesto al a veces eufórico “renovar vale la pena”: Señalaba que no para todos los casos de rehabilitación se obtiene una previsión de rentabilidad y precisamente eso frena el proceso de reforma, es decir, que en muchos casos “no es rentable rehabilitar”. Para que una inversión de 20-30-40.000 euros por unidad alojativa sea amortizable estaría vinculada a la obtención de un precio medio de al menos 20 euros por unidad/día superior al actual en muchos casos, lo cual no siempre es posible debido a las condiciones del mercado.
3) Destacar finalmente la conclusión de otro de los invitados a la mesa, que identificó como uno de los retos de los próximos años el romper ciertos tabúes y cuestionar p.ej. el actual modelo de crecimiento turístico. Posiblemente uno de los grandes retos de los siguientes años será la revisión de la actual prohibición del crecimiento alojativo, ante la durísima competencia que se avecina por parte de las nuevas camas hoteleras modernas de países del norte de África, especialmente Egipto y Turquía.

En definitiva, todos los expertos coincidieron en que se observa una gran sensibilidad por la renovación y el aumento de competitividad turística. Esperemos que estas iniciativas tengan una repercusión positiva y que el Salón de la Renovación tenga una continuidad el año que viene.


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