Moratoria versus Desarrollo Sostenible / 6-B (última parte)

6ª parte: Planificación turística 2012-2020

Parte B: Regulación con parámetros dinámicos y cualitativos

En el post anterior de esta serie «Moratoria versus Desarrollo Sostenible» trataba una de las características importantes a tener en cuenta en la planificación turística: la sustitución de la improvisación por una planificación estratégica y, además,  diferenciada por Islas, en el sentido de legislación individual, sea a través de diferentes excepciones o a través del traspaso de las competencias en ordenación de la oferta turística a cada Cabildo isleño, de manera que cada isla tenga la competencia sobre su ordenación y planificación turística.

En este último post de la serie trato otra característica necesaria de un modelo alternativo de planificación turística: la sustitución de las variables estáticas y cuantitativas del modelo legislativo utilizado hasta ahora por variables dinámicas y cualitativas. En la cuarta parte de esta serie denominé el modelo actual de planificación turística (moratorias) como estático y cuantitativo-restrictivo: estático porque no contiene ni una sola variable dinámica que permita el crecimiento (las excepciones teóricas de la moratoria, como el hotel-escuela de cinco estrellas gran lujo, se ha visto que son pura ficción), cuantitativo porque actúa sobre el número de camas y restrictivo porque prohíbe, aplicando la máxima restricción posible: el crecimiento cero.  La última década ha demostrado que ha sido ingenuo pensar que delimitando el crecimiento se correspondería a este objetivo de “ni una cama más” y a la vez se mantendría el potencial competitivo de la oferta alojativa, pues más bien se han logrado “muchas camas menos” y un grave deterioro del poder competitivo de la actual oferta alojativa.

Por tanto, un modelo de planificación turística alternativo debería ser diseñado sustituyendo las variables cuantitativas-estáticas (“crecimiento cero”) por variables cualitativas-dinámicas, es decir, que permitan un crecimiento y que dicho crecimiento esté vinculado a parámetros cualitativos.

Los planificadores turísticos han extendido con relación a la moratoria turística la impresión de que, en caso de que ésta se suprimiera,  el «territorio» quedaría totalmente desprotegido y que, en consecuencia, los que ellos denominan «depredadores» volverían a “consumir el suelo” y «volveríamos a cometer los errores del pasado». Nada más alejado de la realidad. Ni el suelo quedaría desprotegido, ni se produciría una invasión de los «depredadores», ni habría margen alguno para volver a cometer los mismos errores. En primer lugar, porque el 86,5% del suelo de Canarias está protegido por figuras jurídicas o está clasificado como suelo rústico no urbanizable (ver informe CATPE de marzo 2011). En segundo lugar, porque debajo del caparazón hermético de prohibición total al crecimiento que supone la moratoria aguarda otra capa de amplias y detalladas reglamentaciones y normativas que regulan sobradamente las limitaciones de nuevas construcciones turísticas (aprovechamiento de la parcela, altura edificable,..). A continuación profundizo en uno de los parámetros, el índice de densidad turística, que es uno de los reguladores cualitativos más importantes para cualquier nueva construcción.

Un parámetro cualitativo: el índice de densidad turística

La densidad indica el número de camas que pueden ser asignadas a una parcela, simplemente dividiendo la superficie total de la parcela turística entre el estándar de densidad. El estándar de densidad definido en la Ley 7/1995, artículo 35.1 es de 60 metros cuadrados de solar por cama: ”el estándar mínimo de densidad del suelo turístico no podrá ser inferior a 60 metros cuadrados de superficie mínima de parcela neta por plaza alojativa” (¡el ratio no debe ser confundido con el tamaño de la habitación!). Por ejemplo, un empresario con una parcela de uso turístico de 30.000m2 sólo podría construir 500 camas hoteleras (250 habitaciones), destinando una gran parte del suelo a zonas comunes, zonas verdes, ocio,.. , lo cual fundamenta la índole cualitativa de esta normativa.

El parámetro de 60m2-de-solar/cama tiene un carácter muy restrictivo ya de por sí. Recordemos que en la actualidad las rentabilidades hoteleras se han reducido bastante con relación a décadas anteriores. Especialmente los hoteles con pocas camas, y, por tanto, con menores efectos de economías de escala, muestran mayores dificultades por obtener rentabilidad. Si un empresario hotelero calculara para la categoría 4 estrellas, por ejemplo, una explotación rentable de su actividad programada a partir de las 800 camas (aprox. 400 habitaciones), tendría que disponer de un terreno de 48.000m2, superficie de la cual no disponen muchas parcelas turísticas en Canarias.

Ello ya nos indica que, técnicamente, ya no se pueden volver a cometer «los errores del pasado», entendiendo como éstos las construcciones del tipo «caja de cerillas gigante plantada en medio del paisaje». Nótese que en Gran Canaria dichas construcciones se corresponden con obras de los años 70 y 80 (durante los años 90 en Gran Canaria no se construyó ningún hotel, pues esta isla ya tenía entonces, como única isla canaria, su primera moratoria a través del PIOT 1992-98). Los nuevos hoteles construidos en los 2000, todos ellos aplicando la normativa de la densidad de 60m2-de-solar/cama, tienen un perfil arquitectónico y de espacio muy diferente a las edificaciones de los años 70 y 80; la amplia mayoría de estos nuevos hoteles no pueden ser denominados «errores del pasado» (ver imagen; ‘pinchar’ sobre la imagen para ampliar).

El parámetro de la densidad se evidencia como un regulador cualitativo eficiente y restrictivo. ¿Haría falta acompañarlo de alguna regulación suplementaria? Veamos tres casos de posibles restricciones suplementarias: (1) la imposición de una determinada categoría hotelera, (2) la obligación de construir instalaciones de ocio anexas y (3) la limitación cuantitativa con cupo:

(1) ¿Hace falta obligar a construir determinadas categorías hoteleras?

No, en absoluto. En primer lugar, porque sería intervenir en la política de producto empresarial, que está basada en estudios de mercado, es decir, en lo que pide la demanda y ¿quién mejor que el que arriesga su capital para saber qué categoría se debe ofertar? En segundo lugar, porque el ratio de densidad de 60m2-de-solar/cama ya implica de por sí que las categorías resultantes deben ser categorías altas, de cuatro o cinco estrellas. Volviendo al primer ejemplo del párrafo anterior, si un empresario quisiera construir un hotel de tres estrellas sobre una parcela de 30.000m2, sólo podría edificar 250 habitaciones. Dadas las actuales condiciones de mercado para las camas de tres estrellas, en las que el precio tiene poco margen de maniobra, es muy improbable que de sólo 250 habitaciones pueda resultar un cálculo de viabilidad que haga rentable la inversión. Este número de habitaciones es muy pequeño para un objeto de tres estrellas, a menos que pretenda edificar un suite-hotel de tres estrellas diferenciado por un tamaño mayor de sus habitaciones. Sólo tenemos que fijarnos en las construcciones de los 2000 en Gran Canaria: de las aprox. 10.000 camas que se construyeron en los núcleos turísticos de Gran Canaria entre el 2000 y el 2007 todas son hoteleras de cuatro y cinco estrellas (=13 hoteles; considerando al Mogán Princess hotelero por sus instalaciones y servicios). El empresario sólo invertirá en la categoría alojativa que tiene demanda en el mercado y que garantice, por tanto, el retorno de su inversión. En este proceso no hace falta intervenir.

 

(2) ¿Haría falta acompañar el parámetro de m2-de-solar/cama de otra restricción cualitativa mayor como, por ejemplo, la obligación de una instalación de ocio anexa?

Aumentar más las restricciones cualitativas con el requisito de una instalación de ocio acoplada al hotel “que diferencie significativamente el destino” (como un campo de golf o un parque de ocio acuático) sin duda alguna garantizaría una alta expectativa en cuanto a la calidad del producto resultante, pero conllevaría el peligro de la sobre-regulación, la cual podría disuadir al inversor de efectuar su inversión. Una empresa sólo arriesga su capital si ve rentabilidad y seguridad jurídica en la inversión, en caso contrario no lo hará.

Por otro lado, si un empresario se decidiese a efectuar una inversión hotelera con toda seguridad estudiaría muy bien el producto a introducir en el mercado. Ningún hotelero abriría en el actual contexto competitivo un hotel que fuese “más de lo mismo”. En la situación actual no haría falta regular la diferenciación; el empresario hotelero por sí sólo crearía productos diferenciados e incluso especializados. Nótese el grado de diferenciación de los únicos productos surgidos últimamente en el Sur: por un lado, la apertura en el 2009 en Meloneras de un hotel que reproduce la temática africana con impresionantes instalaciones y arquitectura y, por otro lado, la rehabilitación del Hotel Apolo en plena zona de Playa del Inglés con una notable renovación de la imagen. Podrían surgir más proyectos en esta línea como, por ejemplo, un hotel familiar con parque acuático integrado (tal como lo tienen nuestros competidores en Turquía), un hotel especializado para clientes mayores, un hotel “medical wellness” o un “sport-hotel”, que tan necesario sería para poder ofrecer camas especializadas para deportistas. Un hotel del tipo “más de lo mismo” no tendría muchas posibilidades de éxito en el actual mercado. La única vía de sobrevivir es la diferenciación, por ello no hace falta regular esta diferenciación de antemano.

 

(3) ¿Haría falta acoplar el parámetro de m2-de-solar/cama a una restricción cuantitativa, como un límite de licencias?

La última vez que se habló de una restricción cuantitativa con relación a la moratoria (sin contar la ‘ocurrencia’ del “techo turístico” de la Consejera de Empleo) fue poco antes de la aprobación de la segunda moratoria con relación a los hoteles-escuela de cinco estrellas gran lujo. Se pretendía limitar un cupo de dos hoteles en Gran Canaria y dos en Tenerife, ya que los planificadores temían una invasión de hoteles de gran lujo. El cupo finalmente no se impuso y ni falta que hizo, pues ningún empresario pidió una licencia para dicha categoría y no se prevé que ningún empresario vaya a hacerlo. Cuando una inversión no es rentable, no se efectúa, y, aunque lo fuera, las dificultades de financiación prácticamente imposibilitan una avalancha de inversiones.

Además, los Planes Insulares ya establecen un límite cuantitativo del crecimiento (algunos aún están en fase de aprobación). Los Planes actualmente contemplan la posibilidad teórica para Canarias de crecer en 110.005 plazas (Gran Canaria: 35.087 plazas; Fuerteventura: 12.000 plazas; Lanzarote: 32.000 plazas; Tenerife: 30.918 plazas; fuente: La Provincia, 19.03.12). Por tanto, los límites del crecimiento ya están definidos. Si bien la moratoria mantiene la cantidad posible de crecimiento en cero plazas, en el caso de derogarse la moratoria el crecimiento máximo de Canarias en las próximas décadas sería de 110.005 plazas (y nunca de 400.000 plazas, como se ha pretendido dar a entender multiplicando las camas turísticas obsoletas por el número máximo de ‘regalo de camas’ que se obtendrían a través de los teóricos, ficticios e irreales incentivos de la Ley de Medidas Urgentes).

Por tanto, no hace falta definir un cupo o un límite de licencias, pues ya están definidos a través de los Planes Insulares. En el caso de Gran Canaria es de 35.087 plazas, cifra que, aproximadamente, coincide con las plazas turísticas perdidas por expulsión del mercado durante la última década. Es decir, que si se ejecutara en las próximas décadas todo el crecimiento teórico planeado de 35.087 plazas (sumamente improbable, incluso sin moratoria) Gran Canaria volvería a disponer de las mismas plazas que tuvo a finales de los años 90 (unas 150.000 plazas).

 

Conclusiones

En esta sexta y última parte del post se ha señalado la urgente necesidad de un cambio del modelo de planificación turística por un modelo que conlleve crecimiento económico no sólo basado en la ocupación de capacidades ya existentes. Se han valorado el ratio de densidad turística como parámetro cualitativo muy eficiente y matizado algunas cuestiones acerca de los peligros de una sobre-regulación cualitativa. Asimismo, se ha expuesto que la imposición al empresario de construir determinadas categorías hoteleras y la limitación del crecimiento son absolutamente innecesarias, pues las categorías vienen definidas por la demanda y los límites del crecimiento por los Planes Insulares. Cualquier intervención suplementaria sobra. El parámetro cualitativo de 60m2-de-solar/cama supone una restricción selectiva más que suficiente, sin necesidad de acompañarla de restricciones cuantitativas como la actual prohibición indiscriminada de cualquier construcción (“crecimiento-cero”).

En definitiva, de estas reflexiones resultan como características principales de un modelo de planificación turística alternativo, sustituto del actual modelo estático-cuantitativo-restrictivo sin planificación estratégica, las siguientes: cualitativo-dinámico y sujeto a una planificación estratégica diferenciada por Islas.

 

Reflexiones finales

Con este post termina la serie “Moratoria versus Desarrollo Sostenible”, iniciada en octubre del año pasado, sin duda el post más largo de este blog. A pesar del tiempo transcurrido entre la primera parte y la última del post, la temática descrita no ha perdido ni un ápice de actualidad. Es más, ahora mismo, en pleno proceso de tramitación de la tercera moratoria turística que pretende perpetuar el “crecimiento cero”, es más actual que nunca. Tan sólo espero que los planificadores puedan tomarse el tiempo de leer este post y, al menos, conocer otra forma de entender el término “desarrollo sostenible” que no sea identificándolo con “crecimiento cero”, pues sostenibilidad no es únicamente “prohibir”. Es más, y como se ha podido ver a lo largo de las seis partes de este post, la moratoria canaria ha actuado como principal elemento desequilibrador de los tres pilares del desarrollo sostenible. Ha sido el mayor desestabilizador económico y social de la última década. El término “moratoria”, tal y como se ha interpretado en Canarias, es radicalmente opuesto a “desarrollo sostenible”. Ahora toca rectificar con un modelo nuevo de planificación turística.

 

Nota: Este post es la última parte de una serie de siete partes:
1ª parte: “La moratoria, una intervención seriamente cuestionada”
2ª parte: “Los depredadores del territorio”
3ª parte: “La capacidad de carga turística”
4ª parte: “El equilibrio económico-social-medioambiental”
5ª parte: “La realidad económica, social y medioambiental”
6ª parte (a): “Planificación estratégica y diferenciada por Islas”
6ª parte (b): “Regulación con parámetros dinámicos y cualitativos”

Análisis y publicaciones relacionadas:
”Condicionantes de la competitividad turística grancanaria”, Antonio Garzón, Las Palmas, marzo 2011. Último capítulo: “La planificación turística de la segunda década de los 2000”.
”Informe CATPE sobre el Planeamiento y Gestión Racional del Territorio en Canarias”, Centro Atlántico de Pensamiento Estratégico, Las Palmas, marzo 2011.

Noticias y artículos relacionadas:
”Los planes de los cabildos ya prevén más de 100.000 nuevas camas”, laprovincia.es, 19 de marzo 2012.
”Berriel censura a los empresarios por desaprovechar el suelo turístico”,  en laprovincia.es, 23.09.2012.

Artículos relacionadas en este blog:
”Entre el cero y el cien”, 2 de agosto 2012.
”12 razones para desestimar el anteproyecto de la 3ª moratoria”, 17 de julio 2012.
”Gran Canaria, ¿destino de 5 estrellas gran lujo?”, 6 de julio 2012.
”Yo me quedo en Canarias, también para trabajar”, 19 de junio 2012.
”¿Otro techo turístico para Canarias?”, 03 de abril 2012.
”Leyendas urbanísticas: los falsos mitos de la moratoria turística”, 06 de diciembre 2011.


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