Residir en suelo turístico

A_E_HOTEL_PLAYA_P_IEl Plan General de Ordenación (PGOU) de San Bartolomé, al aplicar la Ley de Renovación y Modernización Turística, prohíbe el uso residencial en suelo turístico y ha creado un absurdo legislativo del mismo calibre que el reciente culebrón del Oasis. En varios posts anteriores clasifiqué la Ley de Renovación Turística (2013) como:

a) contradictoria (se contradice con otras leyes vigentes),
b) ajena a la realidad de mercado (parece redactada desde un despacho en el planeta Marte),
c) contraria a derecho (contiene múltiples presuntas ilegalidades) y
d) prepotente (adopta un tono de prepotencia reguladora más propio de dictaduras totalitarias que de un estado de derecho).

En el caso de lo estipulado para el uso residencial en suelo turístico podemos ver claramente estas cuestiones:

1) Contradicción con otras leyes vigentes

La pretendida erradicación del uso residencial en suelo turístico que contempla la Ley de Renovación 2/2013 y el decreto 85/2015 (reglamento de dicha Ley) contraviene la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias que en su artículo 42.1.b, en relación a los apartamentos que incumplan el principio de unidad de explotación, dice: “Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico”. Es decir, la Ley 7/1995 autoriza explícitamente la “residencialización” (ver Gabriel Suárez, C7, 20.08.15).

2) Contraria a derecho

No hace falta ser un experto en derecho inmobiliario para entender que un propietario que lleva viviendo varios años en un apartamento escriturado como vivienda habitual (e incluso si no fuera su primera vivienda) y con empadronamiento en el municipio (16.174 empadronados en zonas turísticas, que supone un 30% de la población del municipio) tiene un derecho consolidado sobre el uso residencial de su propiedad, por mucho que algún legislador de turno pretenda ahora en su fantasía reguladora disponer de la propiedad ajena de una forma distinta.

hotel-moratoriasPero esta es solo una de las presuntas ilegalidades presentes en la Ley de Renovación. La más comentada durante los últimos dos años fue el veto de entrada al mercado de hoteles de menos de 5 estrellas, cuestión que se encuentra recurrida por el Gobierno Central en el Tribunal Constitucional. Visto desde una perspectiva más amplia, el mismo hecho de prohibir la construcción de hoteles (“moratoria”) -que ha vuelto a ser aplicada por tercera vez en 15 años en la Ley de Renovación- ya fue declarado contrario a derecho en varias sentencias del TSJC del 2010 y 2011 por usurpación de derechos urbanísticos (cuestión concreta que no fue rebatida por el TS). Es decir, que la cuestión principal de la ley ya había sido declarada previamente como no conforme a derecho por la vía administrativa y tiene claros visos de seguir el mismo camino por la vía constitucional.

Con ello vemos que al legislar sobre el suelo privado o la vivienda privada el planificador ha obviado de forma reincidente los derechos más elementales que otorga la Constitución a los que tienen una propiedad (sea suelo o una vivienda), que es además la sustancia principal de una democracia de corte occidental, disponiendo de la propiedad privada como si fuese pública y dejando a los propietarios en un estado de indefensión.

3) Alejamiento de la realidad

El legislar sobre el Turismo sin conocer la realidad del mercado no es algo nuevo en Canarias. Recordemos que detrás de la intención de erradicar el uso residencial en zonas turísticas está la misma mente reguladora que pretendía que los propietarios de los hoteles del Oasis derribasen sus hoteles y se mudasen a algún lugar indefinido en tercera fila, o como en el 2009 (Ley de Medidas Urgentes) pretendía que los complejos extrahoteleros de Playa del Inglés se reconvirtiesen en hoteles-escuela de cinco estrellas gran lujo. Sólo una mente ajena a las realidades del mercado turístico se puede imaginar que un complejo como Los Molinos, por ejemplo, pueda volver a incorporarse a la explotación turística.

78652-playa-del-ingles-vista-aerea-playa-del-inglesEn este contexto, se ha transmitido la falsa idea de que cualquier apartamento podría ser incorporado de nuevo en la venta turística por turoperación. Quizás haya que preguntarle antes al turoperador si tiene demanda para tantas camas extrahoteleras y si aceptaría complejos en su actual estado de conservación. Recordemos que la mayoría de estas camas se residencializaron precisamente por haber sido expulsadas de la explotación turística por obsolescencia o por decantarse la demanda turística más por la cama hotelera. San Bartolomé tiene en la actualidad 35.650 camas hoteleras y 63.572 camas extrahoteleras en explotación turística (según Thaidi Llamas, La Provincia, 31.08.15). ¿Pretende el legislador ahora acaso que unas 22.000 plazas extrahoteleras se sumen a la explotación? (¡aumento del 35%!)

turismo-residencial

Turista residencial (“emigrante climático”)

Además, el planificador parece olvidar que dentro de lo que llama “residencial” está presente, junto al uso residencial propio y al alquiler según la LAU, una modalidad turística importante aun no reconocida como tal (y no me refiero al alquiler vacacional ilegal, que no tiene nada que ver con el uso residencial). Me refiero al turismo residencial, también denominado “emigrante climático”, es decir, el turista (normalmente extranjero) que es propietario de un apartamento en zona turística y disfruta de él durante el invierno. Su comportamiento es como el de un turista reglado en cuanto a los efectos positivos para los comercios. Una parte importante de pequeños negocios, como los del CC Cita, se mantiene gracias a esta clientela turística-residente. Si se prohíbe el uso residencial, se está prohibiendo a la vez el turismo residencial, una fuente de ingresos muy importante para San Bartolomé (ver entrevista de Thaidi Llamas a Carolina García Chagrín, representante de Acegi).

4) Prepotencia reguladora

El término de “sustitución del propietario” ya lo pudimos ver en el decreto 1/2000 y en la Ley de Directrices del 2003 con relación a propietarios que, según el legislador, hubiesen incumplido con sus deberes de conservación de sus inmuebles (directriz 18), algo que nunca fue aplicado en estos términos extremos, ni tan siquiera en el caso de “ruinas urbanas” como los locales abandonados en el Parque Europeo (zona Veril) habitados actualmente por indigentes. Sin embargo, en el reciente decreto 85/2015 del 25 de mayo 2105, aprobado por el anterior Gobierno dos días antes de su salida, el legislador lleva el término de “sustitución del propietario” a un nivel nunca visto antes. En dicho decreto regula las sanciones no sólo para incumplimientos de la rehabilitación, sino también para “usos indebidos” como el residencial, describiendo los pasos del “proceso de sustitución” (=expropiación) que dejaría al propietario en un estado de indefensión ya no sólo ante unas sanciones económicas, sino directamente ante la pérdida de su propiedad (ver en este contexto el minucioso análisis de Teresa Cárdenes en ATC Press).

La prepotencia del planificador no sería tal, si no tuviera la seguridad de actuar con la más completa impunidad. Es decir, que después de “organizar el estropicio legal” no tendrá que responder personalmente ante nadie por su ineficacia o negligencia. Como ejemplo ha lugar a citar al titular de la anterior Consejería de Política Territorial, cuyo mandato ha dejado un triste legado al municipio de San Bartolomé de Tirajana: por un lado, la desclasificación y paralización de reformas de todos los hoteles del Oasis con la transmisión de inseguridad jurídica que ello ha proyectado a inversores potenciales, y, por otro lado, la prohibición del uso residencial en suelo turístico, que, a pesar de no tener vías de consolidarse jurídicamente, sí ha creado una enorme inseguridad al ciudadano residente y un grave desfase en el mercado inmobiliario. ¿No es hora de que el legislador, en casos de graves despropósitos reguladores, responda personalmente por los perjuicios económicos causados? Con ello no se arreglaría el daño ya hecho, pero al menos se garantizaría un modo de legislar más responsable en el futuro.

Conclusiones

De estas reflexiones se derivan las siguientes propuestas:

1) Revisión del PGOU de San Bartolomé de manera que se garanticen los derechos adquiridos por los residentes en suelo turístico. Ello conllevaría un “efecto dominó”, pues el revisar el PGOU supone revisar el Reglamento del que emana (decreto 85/2015), que a su vez está vinculado a la Ley de Renovación (Ley 2/2013), que a su vez está vinculada, entre otros textos, a la Ley de Medidas Urgentes (Ley 6/2009), la Ley de Directrices (Ley 19/2003) y la Ley de Ordenación Turística (Ley 7/1995). Ello refuerza la urgente necesidad de derogar y reemplazar todas las normativas turísticas por un marco legislativo único en un texto refundido, tal como se ha propuesto en varios Informes del CATPE.

2) Mayor inspección turística de la conservación: Garantizar el derecho adquirido al uso residencial no excluye que estos complejos se tengan que atener a unas normativas mínimas, como por ejemplo mantener la fachada del edificio en un estado aceptable de pintura, entre otros aspectos de la conservación del inmueble.

3) Reconocimiento del turismo residencial como modalidad turística.

4) Aplicar el realismo en la planificación del futuro de las zonas turísticas de San Bartolomé y otras, es decir, una planificación más cercana a la realidad. Dentro de este acercamiento a la realidad, por ejemplo, se podría considerar si el alquiler vacacional, dados sus implantados canales de comercialización, podría ser una fórmula paralela interesante para zonas turísticas como Playa del Inglés, siempre que la vivienda turística se atenga a las mismas obligaciones que la cama turística reglada en cuanto a tributación (IGIC, impuesto por licencia, etc), normas de seguridad, registro de clientes, seguro civil, reclamaciones, estándares mínimos, etc. y siempre que la Inspección Turística sea capaz de controlar su cumplimiento.

5) Establecer una responsabilidad subsidiaria personal del legislador para el caso de disposiciones que ya de antemano se evidencian claramente como contrarias a derecho y que producen graves daños de imagen o económicos a nivel individual o general.

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Textos legislativos relacionados:
Ley 7/1995, Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, abril 1995.
Decreto 1/2000, Texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, mayo 2000.
Ley 19/2003, Ley de Directrices de Ordenación del Turismo en Canarias (1ª moratoria), abril 2003.
Ley 9/2009, Ley de Medidas Urgentes (2ª moratoria), mayo 2009.
Ley 2/2013, Ley de Renovación y Modernización Turística (3ª moratoria), mayo 2013.
Decreto 113/2015, Reglamento de viviendas vacacionales, 22 de mayo 2015.
Decreto 85/2015, Reglamento de la Ley de Renovación Turística, 25 de mayo 2015.

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Alquiler-vacacional-llave-debajo-del-felpudo“¿Alquiler vacacional en suelo turístico?”,septiembre 2014.

…Todo ello hace del alquiler vacacional una de las cuestiones más complejas de regular turísticamente y muestra como, una vez más, los legisladores pocas veces anticipan con antelación problemas importantes de este tipo, teniendo que intervenir siempre cuando la situación ya ha explotado o ya tiene difícil solución, con el agravante de que estamos ante un problema que amenaza con distorsionar significativamente el sector turístico.


One Response to “Residir en suelo turístico”

  1. José Luis Navarro Responder 07. Sep, 2015 at 21:04

    Ánimo y no pares! Quizás algún día se darán por aludidos y reconocerán que los legisladores deben tener conocimiento del sector antes de decidir. Algún día de cualquier año tendremos las cosas bien hechas.
    Saludos